CARA BELI RUMAH TANPA MODAL BESAR

Cara Beli Rumah Tanpa Modal Besar

• Siapa yang tak nak beli rumah, kan?

• Tak kiralah samaada untuk duduk sendiri atau sebagai pelaburan, membeli rumah memang satu keperluan yang diidami semua orang.

• Tetapi, kenapa masih ramai tidak memiliki rumah?

• Tak tahu cara beli rumahkah?

• Atau tak mampu nak membeli rumah?

Jawapan paling banyak sudah semestinya kerana tidak mampu.

Tidak dinafikan, pembelian rumah memang memerlukan kos dan modal yang besar.

Lebih-lebih lagi di kawasan bandar, yang mana harga rumah dan hartanah seolah-olah bukan harga mampu milik tetapi sekadar harga mampu tengok.

Berikut merupaka kos-kos yang terlibat dalam pembelian rumah:

1. Bayaran deposit rumah

Oleh kerana bank menyediakan margin pembiayaan/pinjaman rumah sebanyak 90% sahaja bagi rumah pertama dan kedua (70% bagi rumah ketiga), maka seorang pembeli perlu menyediakan minima 10% daripada harga rumah sebagai deposit.

Jika harga rumah RM 300,000, maka deposit 10% adalah RM 30,000.

2. Yuran guaman & duti setem

Pembelian rumah perlu disertakan dokumen perjanjian jual-beli (sale & purchase agreement, S&P). S&P ini perlu disediakan peguam dan dimatikan setem. Maka, kos guaman dan duti setem mengikut kadar yang ditetapkan perlulah disediakan. Anggaran mudah, 3% ke 5% daripada harga rumah.

 

3. Cukai tanah, cukai pintu & utiliti

Apabila selesai urusan pembelian rumah, cukai tanah dan cukai pintu perlu dibayar kepada pihak yang berwajib walaupun rumah masih belum siap. Di samping itu, perlu juga diperuntukkan sedikit duit untuk bayaran deposit utiliti seperti pemasangan meter elektrik dan bekalan air. Jumlahnya bergantung kepada jenis rumah. Walaupun nilai yang diperlukan mungkin kecil, tetap perlu dikeluarkan juga duit dari poket.

 

4. Peralatan-peralatan dan renovasi rumah

Apabila rumah siap, bukan boleh terus duduk. Perlu keluarkan lagi duit untuk pemasangan peralatan-peralatan asas seperti lampu, kipas, grill dan paip. Itu baru yang asas, belum dicampur lagi kos-kos lain seperti membeli perabot, peralatan elektrik, mengubahsuai ruang, membina pagar dan menambah pendawaian baru. Semua ini memang memerlukan kos dan modal yang agak banyak. Sebab itulah, digalakkan merancang kewangan dengan baik dan menyimpan sebahagian pendapatan supaya duit dapat dikumpul bagi persediaan memiliki rumah. Tetapi, ada tak cara beli rumah tanpa modal? Atau paling kurang pun, cara beli rumah tanpa modal yang besar?

Jawapannya, ya, ada.

Dan ramai yang telah berjaya membeli rumah tanpa modal yang besar, terutama pelabur-pelabur hartanah. Saya senaraikan beberapa tips dan cara beli rumah tanpa modal besar yang dilakukan oleh kebanyakan orang terutamanya pelabur-pelabur hartanah:

1. Diskaun 10%

Sesetengah pemaju menawarkan diskaun sehingga 10% daripada harga rumah bagi projek yang mereka kendalikan bagi menarik perhatian pembeli.

Ada juga yang menambah tawaran percuma yuran guaman dan duti setem.

Dengan tawaran-tawaran ini, maka pembeli tidak perlulah mengeluarkan modal yang besar, kadang-kadang sekadar 1% sahaja daripada harga rumah sebagai tanda ‘booking’

Cumanya, semua urusan berkaitan penyediaan S&P dan dokumen-dokumen berkaitan akan diuruskan oleh pemaju dan peguam panel itu sahaja.

Walaupun ini memudahkan pembeli, tetapi kesannya, pembeli mungkin tidak diberikan penerangan secukupnya berkenaan hak-hak mereka.

Kalau terjadi apa-apa, sudah semestinya peguam panel itu akan menyebelahi pemaju, kerana mereka di’bayar’ oleh pemaju.

2. Bank panel pemaju

Terdapat juga pemaju-pemaju projek perumahan menawarkan pembiayaan/pinjaman daripada bank-bank panel mereka kepada pembeli.

Kelebihannya, pembeli akan ditawarkan margin pembiayaan/pinjaman 100%, berbanding 90% dengan bank-bank bukan panel. Dengan cara ini, pembeli tidak perlu menyediakan 10% deposit. Kekurangannya, pembeli tidak boleh membuat pilihan dan terpaksa menerima kadar faedah yang ditetapkan bank panel.

3. Mark-up harga

Cara beli rumah tanpa modal ini juga turut dikenali sebagai teknik mark-up loan.

Melalui cara ini, pembeli boleh ‘berpakat’ dengan pemaju dan peguam supaya di’mark-up‘ harga rumah yang ingin dibeli dan seterusnya mendapatkan pembiayaan/pinjaman penuh.

Sebagai contoh, jika ingin membeli rumah yang berharga RM 320,000; sepatutnya perlu disediakan deposit RM 32,000 dan bank akan biaya RM 288,000. Tetapi, untuk mark-up loan, pemaju dan peguam dengan persetujuan pembeli akan mark-up harga rumah, contohnya kepada RM 360,000. Maka, dengan margin pembiayaan 90%, pembeli boleh mendapatkan pembiayaan penuh untuk rumah RM 320,000 yang ingin dibeli. Cara ini juga boleh digunakan untuk rumah subsale atau yang dijual di bawah harga pasaran dengan cara mark-up harga mengikut harga pasaran. Kekurangan cara ini, jumlah hutang dan bayaran ansuran bulanan adalah lebih tinggi. Malah, ada juga pemaju yang mengenakan bayaran tambahan jika ingin mark-up harga.

 

4. Kemudahan hutang lain

Ada pelabur hartanah menyarankan penggunaan hutang lain untuk menampung sebahagian kos pembelian rumah, contohnya menggunakan kad kredit atau pembiayaan/pinjaman peribadi. Cara ini banyak digunakan pelabur-pelabur hartanah supaya mereka tidak perlu mengeluarkan modal yang besar untuk mendapatkan rumah pelaburan mereka. Bayaran untuk pembiayaan/pinjaman rumah dan hutang tambahan yang dibuat akan di’cover‘ oleh hasil sewaan rumah tersebut.

5. Joint-venture

Cara ini sesuai jika membeli rumah untuk pelaburan. Pembeli boleh mendapatkan bantuan para pelabur yang mempunyai modal, cuma perlu disediakan pelan perancangan dan kertas kerja yang meyakinkan sahaja.Hasil dari rumah itu nanti, perlulah dikongsi dengan pelabur mengikut kadar yang dipersetujui.
 

6. Refinance

Cara beli rumah tanpa modal menggunakan refinance ini sesuai untuk rumah-rumah yang mempunyai harga yang jauh lebih rendah daripada harga pasaran. Semasa proses pembelian, boleh dibuat pembiayaan/pinjaman perumahan dengan bank A mengikut harga yang dijual. Selepas jualan, terus refinance dengan bank B mengikut harga pasaran semasa. Nampak macam mudah, tapi kalau tak mahir, lebih baik elakkan.

 

7. Pengeluaran KWSP

KWSP membenarkan sebahagian wang dari Akaun 2 dikeluarkan untuk pembelian rumah.

Kekurangannya, sedikit sebanyak akan menjejaskan tabung persaraan.

8. Skim Rumah Pertamaku (SRP)

SRP diperkenalkan oleh kerajaan pada tahun 2011 untuk membantu golongan muda mendapatkan rumah pertama mereka. Skim ini membolehkan pembeli mendapatkan pembiayaan/pinjaman 100% ke atas rumah yang dibeli, maka deposit 10% tidak perlu disediakan. Namun, kemudahan ini tertakluk kepada syarat-syarat tertentu dan oleh kerana pembiayaan/pinjaman adalah 100%, maka nilai hutang dan bayaran ansuran bulanan sudah semestinya tinggi.

9. Skim Pembiayaan Rumah Pertama (MyDeposit)

Skim ini turut diperkenalkan oleh kerajaan, bermula tahun 2016. Melalui skim ini, pembeli boleh mendapatkan bantuan 10% daripada harga rumah atau maksimum RM 30,000 sebagai deposit untuk membeli rumah daripada pemaju swasta. Skim ini juga tertakluk kepada syarat-syarat yang ditetapkan, untuk maklumat lanjut. Harus diingat, walaupun ada pelbagai cara beli rumah tanpa modal besar ini, tetapi masih tetap digalakkan untuk menyimpan duit terlebih dahulu sebelum bercadang membeli rumah. Cara-cara yang diberikan ini mungkin hanya dapat mengurangkan sebahagian sahaja kos-kos pembelian rumah sepertimana yang diceritakan di awal tadi. Lagipun, untuk cara nombor 1 dan 2, memang mudah dilakukan kerana hanya perlu mencari pemaju projek perumahan yang membuat tawaran sebegitu. Tetapi, bagi cara nombor 3, 4, 5 dan 6, mungkin perlu lebih berhati-hati dan mesti dilakukan dengan ilmu dan teknik yang betul. Perlu buat kira-kira yang teliti terlebih dahulu.